房地长行业潜规则_房地产长效机制45条

房地长行业潜规则_房地产长效机制45条

       大家好，今天我想和大家详细讲解一下关于“房地长行业潜规则”的知识。为了让大家更好地理解这个问题，我将相关资料进行了分类，现在就让我们一起来学习吧。

1.大型的房地产销售人员有被潜规则的可能？

2.建筑质量问题直指行业“潜规则”

3.卖车卖房有没有潜规则

4.房产证面积计算方法 面积计算中藏哪些猫腻

5.女孩子去做房产公司的销售好不好？我在网上搜了下，有的说女孩子会潜规则，有的说如果有那么多潜规则那男

6.做房地产置业顾问有哪些潜规则？

大型的房地产销售人员有被潜规则的可能？

       大型的房地产销售人员有可能被潜规则击穿，

       因为你是销售人员多少知道公司里面的房地产销售状况，你把有些该秘密的商业情况，被对手利用而告诉他们，让自己的公司受到伤害而肥了你自己，

       也有这种状况，客户为了得到好的户型，价格，就会对你送钱，奉色，他们为了达成目标，会利用各种潜规则来实现。

建筑质量问题直指行业“潜规则”

       不会的，虽然现在这个社会潜规则是不少，但是置业顾问这个职业好像不是那么潜。我是干房地产行业的，我接触到的置业顾问都挺好的，而且没发现有潜规则。其实干什么，你只要坚守你自己的道德底线，可能升职和赚钱的道路比较艰辛，但还是总能成功的。再说成功不成功，个人的标准不一样。总之，不被潜一样能够解决温饱。

卖车卖房有没有潜规则

       多年来建筑质量问题一直是业界探讨和普通购房人关注的话题，虽然根据本报记者的调查，北京极少有发生建筑主体结构性问题的严重事件，但时有发生诸如管道漏水、墙壁空鼓等建筑质量纠纷，业主维权现象不减。再次引发对建筑质量的关注，我们希望通过对房地产开发各环节可能出现建筑质量方面的采写，来揭示地产行业和建筑行业存在的潜规则，来对地产业目前还存在的反常现象进行反思。

       1规划立项仅罚款不足以威慑违建者

       规划和设计是房地产项目首要环节，奠定了一个项目的格调和品质。在实际操作中，开发商往往需要先委托设计院，出一个反映整体规划的基础方案，交给规委审批，拿到批文以后，再做比较细化的初步设计，接下来才是详细的定稿，再让规委审核认可。在这个环节，设计院是受开发商所聘的，做出的方案是要符合开发商的理念才可能上报到规委，规委则起到至关重要的把关和监督的作用。

       业内人士表示，近年来，规委对于开发商的规划立项已经监管得越来越严，成立了专门的监察部门即执法大队，对开发商违反规划的行为进行查处，开发商也已经收敛了很多，不再像以前那样任意更改规划。但是，打“擦边球”的现象仍然时有发生。

       案例：今年4月9日，北京市规委网站“违法建设”栏公布，北京银都房地产发展有限公司在海淀区西直门北大街32号建设枫蓝国际中心项目，未按照规划行政主管部门批准的内容进行建设，共增加违法建筑面积6406.88平方米，违反《北京市城市规划条例》第四十三条。

       溯源：违反立项规划的开发商，抱侥幸心理的只是一部分，还有相当一部分是违规后主动向规委“承认错误”，而由于认错态度较好，往往交纳一部分罚款就可以蒙混过关，得到竣工验收表。

       从规委的处罚结果来看，罚款是最常见的一种处罚形式。而罚款这种处罚方式，对于开发商来说，震慑力实在是有限。有业内人士认为，对于违反规划立项的开发商，应该召开听证会，除了罚款外，还应该有让其恢复原状等处罚决定，真正形成“高压线”效应。

       2建筑材料以次充好材料时有进入施工现场

       目前涉及到建筑质量方面材料主要包括水泥、钢筋等材料。北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉接受记者采访时表示，目前多数房地产开发商的钢筋、水泥等建筑材料采购一般委派建筑方进行采购，一般由开发商指定采购单位。建筑材料原因导致的工程质量，主要是涉及采购不合格的材料。“由于目前开发商对主体结构要承担终身责任，一般开发商是不敢冒险的。”毛炳辉表示。

       不过有来自开发商方面的建筑师表示，建筑材料采购管理一般是公司总经理或其信任的人主抓，在这样的情况下一般不会出现问题。当然也不可能避免因主管人员管理不善或个人有所经济利益目的，采购到劣质材料。“主体结构外的二次结构工程则有可能出现使用和实际要求不吻合的材料。”该建筑师这样表示。采购不合格材料也时有发生。

       案例：据报道，北京一消费者在大兴区购买了一套房子，房子开始装修就发现了严重的质量问题。房子顶部下沉，地板地面下沉，经质检部门检测得知，该住房的混凝土强度低于设计值，楼板存在质量缺陷，墙用水泥标号严重偏低，施工部门不敢再继续施工了。面对现实，消费者真不敢相信自己所购新房实为“豆腐渣”。

       溯源：据业内人士透露，房地产采购行业吃回扣的行规普遍存在，部分采购人员在收取供货商的回扣后，可能将部分不合格材料混进工地。

       此外，还有可能出现开发商将原材料的采购全交给施工方，施工方为了获取利益，或因垫资等原因采用以次充好的材料的情况也时有发生。从目前客观情况来看，出现不合格材料进入施工现场集中体现在开发商人为因素上面，此外还有就是监管单位是由开发商聘请，所以即使发现此类情况，也基本是以听从开发商为主。

       3施工监理受制于开发商缺乏独立性

       目前，房屋竣工验收采取的是政府备案验收制，因此从程序上讲，监理单位是对整个住宅质量保证的最后一个关口，对整个建筑的施工流程起着举足轻重的作用。监理的主要工作内容就是，施工过程中的质量、进度、费用控制，安全生产监督管理、合同、信息等方面的协调管理。2006年，原建设部、国家工商行政管理局颁布了新的《建设工程委托监理合同(示范文本)》，更加明确规定了委托人与监理人双方的义务、责任和权利，并对文本的词语进一步予以规范。在一定程度上有利于监理行业的独立和提高其工作效率。如果严格按照此规范操作，则很多质量纠纷和隐患就可以避免。

       案例：今年初，北京某项目准业主赵女士接到通知验房，她发现，10余平方米的卧室顶部多处凹凸不平，高差达10余厘米，她当即要求开发商整修。过了一个多月，她再次前往验房时，发现现场依然如故，没有进行任何处理。当赵女士问及如此明显的质量问题在施工监理和工程验收过程中竟然没有发现，监理部门和房建主管部门的职责何在时？工程部和售楼处的工作人员开始互相推诿。最后，赵女士无奈收房。

       溯源：在房地产开发建设过程中，开发商、建筑商和监理单位形成一个利益链，监理的地位非常尴尬，监理单位受雇于开发商，在一定程度上听从开发商的意见，缺乏独立性；它的费用是由开发商支付的，受开发商制约。

       一定程度上来说，监理不能严格履行责任的原因在于违规成本低。我国《 建筑法》只规定了两种情况下监理人要承担刑事责任。一是“与建设单位和施工单位串通弄虚作假”；二是“降低工程质量标准的”。《刑法》中监理人应承担刑事责任的情况是“违反国家规定降低工程质量标准造成重大安全事故的”。两法均只是对因监理人因有意降低工程质量标准造成重大安全事故的才追究刑事责任，从目前北京市发生的房屋质量纠纷来看，大多属于非重大安全事故的质量问题。

       对此业内建议，割断开发商和监理单位之间的利益关系，监理费用由开发商交付主管部门再转付。即开发商选聘监理公司后不直接付钱，钱要交到主管部门所属的中介，再由中介转付监理公司。通过这种不存在直接利益往来的方式，就可能形成三方的相互监督，实现监理单位的独立性，才能确保工程质量。

        4监管环节政府监管有待加强

       北京目前实行的是建设工程质量政府监督管理制度，建设工程质量由政府监督管理，具体实施方面是由政府建设行政主管部门———北京市建委执行。具体执行部门是北京市建委质量管理处、市建设工程质量监督总站、建设工程质量检测中心三个部门，三部门承担管理、监督、检测三个功能，各方职责合为一体达到把控建筑质量的目的。理论上涉及到建筑质量的问题都能在建筑竣工投入使用前被发现和处理。

       案例：时间已经是6月，距原定的交房日已经过去了整整一年半，秦先生仍旧是某全国性品牌开发商在朝阳区开发的楼盘的准业主，导致他不能按时收房装修入住的根本原因，是楼盘项目存在的质量问题。

       开发商方面对秦先生所购的住房经过了多次整改，仍不能解决全部问题，秦先生向开发商讨说法，却得到了开发商方面“项目已经通过了政府主管部门的验收，完成了竣工备案，不存在质量问题”的回复，看到开发商手里的相关材料，又想到自己住宅实际存在的种种毛病，秦先生哭笑不得。在认定是政府相关部门存在监管失职的情况下，秦先生将问题投诉到了市建委。

       根源：政府主管部门对工程建设质量问题的监管，从工程开工前到开工后，一直到最后的竣工交付都参与其中，但实际的监管效果却会因为监管方式、人员配备等多种原因而不尽如人意。

       目前全市各区将建、在建工程数以百计，而受制于政府机构的人员配置等问题，监管部门用于执行工程质量监管的人员，和辖区工程量以及需要执行的工作量相比相差甚远，市建委相关负责人曾坦言，实行一户一验是由开发商、设计单位、承建单位联合自检后，相关部门抽查，否则人手根本不够。

       而在监管方式上，主管部门抽查的方法很大程度上也是起威慑作用，西直门某商业地产项目承建商工程负责人透露，抽查前他们都能得到消息，现场检查的情况也不多，而这在业内也是司空见惯。另外一方面是监管发现问题后，惩处机制的薄弱。目前政府主管部门在竣工备案时监管发现质量问题，只是责令整改及罚款，严重的降低相关机构资质，但罚款数额相比工程利润轻如鸿毛，也促成了部分开发商铤而走险。

       建筑规范应与时俱进

       ●刘辉：中铁工程设计院有限公司二分院院长

       目前我国在建筑质量方面颁布了多个规范，从规划设计开始到施工过程，各个环节都有相应的管理规范，这些规划都是经过科学的验证后才开始实行。随着科学技术的进步，部分建筑规范需要进行改进外，按照目前规范标准进行房地产开发都能保证质量，也能够实现建筑的抗震防震。

       首先需要解决的问题是对目前建筑规范严格执行的问题，作为涉及到生命安全的建筑质量规范，更应该上升到更为严格的国家法律法规的层面，这样才能保证这些规范在执行过程中不被走样。其次则需要用发展的眼光来看待这些规范，应该与时俱进。随着科学的发展，部分建筑规范也需要进一步加强和改进。比如日本在建筑抗震规范中则要比我们现在的规范要先进很多，如果按照日本的建筑规范来执行的话，建筑成本则可能增加。

       在保证合理的经济性的前提下，需要定期对部分建筑规范进行提高式的修订。

       处罚违规力度亟待加大

       ●毛炳辉：北京宏济创业房地产有限公司副总经理

       开发商是不敢轻易拿建筑质量来开玩笑的。况且从开发商来说，减少或采购劣质的建筑质量所减少的成本数量并不是很多，因此开发商本身不会在建筑材料上边动脑筋。

       目前建筑质量问题更多的是出现在施工过程中，由于施工工艺等方法的不得当，导致建筑质量受损。这种情况下，虽然开发商聘请了监理单位进行施工监理，但由于错综复杂的关系，也会出现监理不到位的情况。目前主体结构问题早已成为开发商的终身责任，开发商是不会故意去开发有质量问题的房子，更多的是因人员施工、监理人员等方面的不到位而引发的质量问题，这种局面还很难全面杜绝。

房产证面积计算方法 面积计算中藏哪些猫腻

       卖车卖房没有什么潜规则，都是需要通过正规手续。

       1． 交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价　值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外，交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。

       2． 进行房地产保险时需要房地产评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失　价值或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值。

       3． 遇到征地和房屋拆迁时，要进行补偿评估。

       4． 发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷评估，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件　中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、评估结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

女孩子去做房产公司的销售好不好？我在网上搜了下，有的说女孩子会潜规则，有的说如果有那么多潜规则那男

       证件内容往往被忽视，房产证办下来很重要的，但是房产证面积计算更重要。因为房产证上的面积在以后的物业费缴纳上，以及验证开发商所说的得房率上有不可忽视的验证意义。房产证面积计算购房者也要清楚？很多面积也存在潜规则，下面我们来看看。

       房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

一、房屋产权证上上的面积指的是什么面积?

       《房地产权证》上有三个面积。1、总建筑面积；2、套内建筑面积；3、分摊建筑面积。

       建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是国家宏观调控的重要指标之一。建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。

       住宅的使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。即套内面积减去套内墙体面积，也就是屋中的净使用面积。

       公用建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

       总建筑面积一般是根据房管局属下测绘所所测量出来的数据为准的。并没有实物测量，所以有时会产生面积误差。如果你想要知道自己的物业实际面积的你可以请专业的测量所在根据实物再次进行测量。（无非就是长×宽）当初你在签订《商品房买卖合同》的时间，里面有明确约定，如果实际面积跟合同约定面积出现误差的，误差不超过±3%，（面积误差比=（实际计价面积-合同约定面积）/合同约定计价面积×100%）按照多退少补的原则进行。如果超3%的则有出卖人承担，产权归买受人所有。

二、房产证面积计算原则

       房地产权证书的房屋面积按建筑面积，包括公摊面积(阳台、楼梯间、走道、管道间……)，阳台一般是按一半的面积来计算的。楼梯间的公共面积都要公摊的，目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

三、房产证面积计算中那些不为人知的潜规则

       1、房屋面积的测绘一般由开发商委托，业主付费。这本身就是一个矛盾，测绘公司需要对谁负责？事实上是业主出钱了，但是业主的钱通过开发商来交给测绘公司。如何解决呢？业主可以申请先有开发商垫付，等测绘结果公示后，业主没有意见再补交给开发商测绘费用，这是一个好方法，但是难度不小因为需要有政府出面。

       2、开发商请来的测绘人员有可能在开发商的招待下才开始测绘行为，若在不违反大原则的条件下，就很有可能按照开发商的要求进行“测绘”了。。墙体的厚度多算几公分，对于每一户多算半来平方，看似不多但是整座楼下来就是几十上百平方，对于开发商来说就是几十万上百万的收入，对于业主来说就枉掏冤枉钱。

       3、公摊面积的计算。在购买地下储藏室，写的是15平方的面积，怎么看着才有7-8个平方？原来是这一层的楼梯、电梯、强电井等公用设施的面积都摊到了你的储藏室里面。这是开发商卖房子时算的。地下储藏室是不发房产证的，所以没有产权。到了房屋面积的测绘就又有猫腻了，他们把地下一层的本无产权的公摊面积也计算到有产权的房屋公摊面积里面。一栋楼就会多出100多平的面积。同一处的公用面积，无形中就分摊了两次。

       购房者对于房产证面积上一定要认真仔细核查，因为有的面积上会有猫腻，你不单单是损失当时的几平方的房价，这也有可能涉及到后续的取暖费和物业费上。千万要慎重。

       （以上回答发布于2015-12-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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做房地产置业顾问有哪些潜规则？

       1、地产销售有无潜规则：有的，而且很猖獗

       2、什么情况下会被潜规则：一是天生软弱

        二是为了业绩

       3、怎么防止潜规则：一是注意自身言行，不骚不浪

        二是懂得拒绝，你只是去做销售，没必要阿谀奉承（房产销售到处都招，一处待不了，自有另一处）

        三是提升自我素养与能力，让人认可你的销售能力，而非其它能力

        如有疑问，请追问！

真黑啊！15年售楼**辞职揭密4大买房内幕！

       应该说没有什么潜规则，无非是你进入任何公司都会遇到的人际关系问题。如果你们公司采用师徒制的话，多给师傅献献殷勤。但是不管在那个公司，相互之间的竞争都很激烈。人性很多变，所以在用手段上要适可而止，同门自残没意思。置业顾问，凡事业绩说话，所以没事的时候少想潜规则这问题，多想想以后怎么能多做点业绩吧。

开单吃三年是真的吗？房产中介小哥“自曝”行业“潜规则”

       世间万物，都其生长规律，而社会行业，都其的潜规则，如果你可以掌握业内潜规则，那无疑可以混得如鱼得水，就好比娱乐圈的女明星，要想上位，那就必须懂得人情世故。其实，房地产行业也是存在潜规则的，如果购房者可以提前知晓一些潜规则，那无疑可以节省许多购房成本，然而，行业内的潜规则只有专业人士才知道，普通购房者哪里知道呢？下面揭秘15年售楼**离职后透露出来的4大买房内幕，真黑啊！

       一、开盘没好房子

       很多买房都选在开发商开盘的时候，这是因为一般来说，新楼盘开盘时，新房价格往往都会低于市场价，开发商的目的也很简单，就是为了引起购房者的哄抢，为以后上调房价做铺垫，新楼盘未来的房价高低先不谈，但如果你以为开盘的新房具有高性价比，那可就是大错特错了。

       因为这是开发商的一点小心机：在新盘开盘时，开发商一般是不会拿出好房子的，而是会先推出一些有瑕疵的房源，然后，每个月都会慢慢推出几套好房子，但单价上涨会比较快，除非你有关系，才能买到好房子。

       二、威逼利诱是常招

       当购房者你进入售楼处后，售楼**就像拿着一块糖的商家，诱惑你来尝尝，具体操作往往这样：为了让购房者尽快交钱签合同，售楼**往往会采取各种方法来逼迫购房者买房，就比如向购房者展示厚厚的网签合同，以此来证明楼盘十分抢手，殊不知，这些网签合同都是假的，完全就是逼迫购房者签合同的手段。

       因此，在诱惑面前，无论你面对什么样的手段，都要保持理性，只有当你自己真的觉得没问题了，才能交钱签合同。

       三、实测面积有猫腻

       很多人在看房子的时候都会很留意的看房子的面积，但是你以为有了房屋实测报告就没问题了吗？其实不然，实测面积可并非都是对的，有些可是存在猫腻的，要知道房企与测绘局可是存在千丝万缕的关系，即便少你一平方米，恐怕你也难以发现吧，建议收房时亲自带尺子测量。

       四、绿化率糊弄人

       居住环境好不好，绿化率可是占了很大的比例，然而，很多人得知的绿化率数据是在看房时，开发商给出的一项绿化数据，开发商往往会用楼盘的周围基础环境来吸引购房者，绿化所指的范围很大，树荫也算绿化率，它是建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，是一个不规范、比较宽泛的概念。

       可以说，绿化和绿地率根本就不是一回事，两者之中，只有绿化率才是一个准确、严谨的概念，绿地率是小区绿地的总和与小区用地的比率。所以，购房者在看到高绿化率时，不要天真地以为小区绿化很好，而是要重点关注小区的绿地率。

       《安家》电视剧的热播，将房产中介这个行业推到了台前。有人通过这部电视剧，对中介行业有了更深的了解；也有人看到这部电视剧，仿佛看到了自己一路走来的样子。经历了初入中介行业的青涩，也经历了行业动荡带来的起起伏伏，但他们始终在中介这个行业里品尝着心酸艰难，享受着自己的小欢喜。这些就在我们身边的“房似锦”“徐姑姑”们，想在这个城市“安家”，也想帮更多人“安家”。

       第一项任务就是扫盘

       “菜鸟”中介在成长

       “您好，我是房产中介，您在找房子吗？我这里有很多房源。”这句话对于从业三年的小夏来说，已经不知道说了多少次。

       2017年，小夏来到了济南一家房产中介公司。在这之前他进过电子厂，开过饭店，也去沙场干过活。正式踏入房产中介行业后，小夏和很多人一样，漫无目的来，懵懵懂懂开启了他的“菜鸟”生涯。初来乍到，他最快学会的“本事”就是挨骂，被师傅骂、被领导骂、被客户骂，骂着骂着，他终于领悟到这个行业的精髓——想快速成长，必须不断地吸取教训。

       作为新人，小夏工作的第一件事情就是去扫盘。所谓扫盘，就是了解工作店铺周边所有小区和街道的信息，这些信息包括各条街道的名称，周边的设施，小区有几个单元，每个单元几梯几户等。单单就扫盘这一项工作，在中介这个行业就可以筛选掉一部分人。小夏曾带过一个徒弟，进行业第二天就离职了。相比于其他人，入行初期的小夏算得上是勤奋的鸟儿，别人扫盘到晚上六点，他扫盘到晚上八点，别人用半个月时间完成，他仅仅用了一周的时间。

       《安家》中有一个片段让人印象深刻，徐姑姑在结婚的时候，仍然不忘接听客户的电话。刚结完婚，就匆匆陪客户去看房。这个片段并非虚构，现实中的小夏也是如此，“客户哪里有需要，我们就会在哪里。”他曾经晚上8点带客户去看房，结束看房匆匆骑车送客户回家，送完客户回家又紧接着骑车将钥匙归还房主，等这一切弄完，已是夜里11点钟了。

       “每次收到客户的消息我都是既开心又惆怅，开心的是工作又有新进展了。惆怅的是，中午又不知道什么时候能吃饭。”小夏略有些苦涩地说，“因为饮食不规律，我们这个行业干个几年是肯定会发胖的。如果你看到一个‘老中介’非常瘦，那么他一定是太拼了。”

       “不勤奋就没有运气”

       9个月“持久战”搞定客户

       “三年不开单，开单吃三年”，对于房中介这个行业来说，如果你不开单，单纯拿着底薪的生活其实是非常艰苦的。用小夏的话来说，开单这件事勤奋少不了，但是有时候真的讲究一个运气，“我自刚入行时运气好，很快开了第一单，之后时隔一个多月都没有再开单。开单这种事可遇不可求，但是你不努力不勤奋肯定是没什么机会的。”

       《安家》的开篇故事中，一对博士夫妻工作繁忙，为寻求优质房子精心挑选，看房无数次。最终，主人公房似锦通过自己的努力和能力完成了这一单。小夏表示，看到这一段总会感同身受。他曾经遇到对客户夫妻双方都是医生，由于职业原因，很少能空出时间看房。“我知道他们想换一套改善型的房子，也知道他们有能力换。但他们不急着换，于是我只能和他们密切保持沟通。”

       每当出了新房源，小夏就会发微信告诉客户，差不多发出10条信息仅收到1条回复，尽管如此，他依旧坚持不懈的推着房源。坚持终究是会有收获的，半年后，客户答应看房。由于客户工作较忙，他总是用微信与客户交流，很少电话打扰。而每次看房，他也总是会迁就客户的时间，有时赶上轮休，只要客户想要看房，也会马上起身为客户去准备。功夫不负有心人，9个月后，小夏完成了这一单。而自此以后，这名客户又介绍了很多新的客户给他。

       去年，小夏接到了一个单子，房主是一名80多岁的老人。由于老人年龄较大，子女在外也比较忙，房子的一些问题都需要与老人直接沟通。老人不会使用微信之类的网络工具，而打电话很多细节难以沟通。于是他在征求老人同意的情况下，一次一次的上门和老人沟通，再陪着买家上门看房，甚至有的时候还帮助老人简单的打扫卫生。他的努力与踏实，也换来了客户的信赖，几个月后，他又完成了一单。

       行业内的“331”

       12小时连夜车程遇客户爽约

       在每个行业中，都有努力的“菜鸟”，也有久经沙场的“老将”。刘恒，现在是济南一家房产中介公司的店长，2006年入职，是最早一批中住地产进军济南的老班子成员。刘恒的编号是22，整个公司，只有21个人比他先入职。他毕业于师范类学校，与别的中介不同的是，在来到中介这一行之前，刘恒最初的职业是一名教师。“由于一些外界的原因，于是就辞去了教师这个稳定的职业。当时济南的中介行业比较混乱，我觉得这个行业收益不错，于是决定进入拼搏一下。”刘恒说。

       刘恒长得黝黑壮硕，谈吐间沉稳有力，中气十足，颇有曾经当老师的风范。据他所说，当时来济南干中介这个行业，都没敢和家里人说，害怕他们不支持。他告诉记者：“我是开了第一单以后才和家里人说明我现在的情况，一开始家里人有点不支持，但是看我收入尚可且很坚持，也就同意我干这份工作了。”

       2008年，刘恒由于业绩不错，在这一年被提升至店长。也就在这一年，行业迎来了“寒冬”。对于刘恒来说百感交集。在中介这个行业，有个打趣的说法叫做331：3天、3个月、1年。在这三个节点，房产经纪人特别容易离职。“其实很好理解，3天受不了跑盘的苦走人，3个月开不了单的受不了经济压力走人，1年的受不了这个行业的压力走人。”刘恒说，“我算是另类，同时期入行的很多人都走了，留下的仅有寥寥几人。”

       曾有一次，他带着员工坐着从傍晚六点到次日六点的绿皮火车，前去北京找房主签约。到了北京后，房主电话一直打不通。辗转多处，终于找到房主，房主一句“不想卖了”就匆匆结束了刘恒的签单旅程。

       “当时随行的是个年轻小姑娘，一开始非常的生气。我就去和她沟通，舒缓她的情绪。其实我心态一直比较好。遇到这种情况会问清楚房主的原因，能沟通才是好的。如果因为冲动而发了脾气，那么这一单就真的黄了。”刘恒笑着说。

       “每个房子都有它的主人”

       刘恒谦逊、温和、遇事不急躁，他的性格也许注定适合这个行业。他曾为了一单交易自己花钱软装房子，至于为了卖房子打扫卫生帮忙搬家更是常有的事情。“为了促成一单的交易，我们会做很多的努力。往往一单交易能成功都是因为一些细节方面。心态平和，遇事冷静，这样才能在这行生存下去。”刘恒说。

       两室一厅一厨一卫一跑道，从卧室到客厅，要走足足1分多钟，如果你看了《安家》，应该会被房似锦卖掉的那套“跑道房”所震惊。经验丰富的刘恒也曾遇到过。他告诉记者，他曾经经手一套长筒户型的房子，用他的话来说“像烟囱一样长”。这套房子在当时可以说是“风靡一时”，许多中介都带着客户过来看房。即使当时这套房子价格便宜，区域位置也不差，但是由于户型比较另类，即使前来看房的人特别多，但是最终愿意花钱购买这个房子的人却始终没有出现。

       “本以为这种房子难卖，但是万万没想到在我手里很快卖出去了。”刘恒告诉记者，当时有一名买家通过网络找到了他，看了没几套房子就相中了这套长筒型房子，短短一天的时间就敲定购买，不到三天就完成了这笔交易。据刘恒介绍，这名买家之前住的户型就类似于这种长筒户型的房子，后来之所以换房是因为和父母住在一起不太方便，想要换一套属于自己空间的房子。由于住惯了长筒户型的房子，别的户型买家都不习惯，他第一眼就看中了售卖的房子。

       “其实买家之前一直有个心结，希望这种户型的房子客厅有个小窗户。好巧不巧，我们当时卖的那套房子客厅就有一个特别小的窗户，正好满足了买家的需求，他特别中意那个房子。”刘恒笑着说，“每个房子都有适合他的主人，这是真的。干的时间久了，你会发现没有不能卖的房子，只是找不到它的买家。”

       刘恒告还说，《安家》这部剧中，他最喜欢徐姑姑这个角色。但他更希望自己能成为一个更有狼性的徐姑姑。在这个城市，每个人都在为了生活打拼，为了“安家”日夜奔波，虽然会有委屈、也会很辛苦，但回首这段成为房产中介的路，他们都为自己感到骄傲，凭自己的本事吃饭，靠努力赢得顾客的赞赏，他们说，最希望的事，莫过于为每位顾客都找到属于自己的“家”，这样，也就离自己“安家”能更近一步。

       好了，今天关于“房地长行业潜规则”的探讨就到这里了。希望大家能够对“房地长行业潜规则”有更深入的认识，并且从我的回答中得到一些帮助。